Bauzinsen


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Bauzinsen

Als Anschlussfinanzierung bezeichnet man den Abschluss einer erneuten Zinsfestschreibung anhand eines bestehenden Darlehens - im Fachjargon spricht man bei einer Anschlussfinanzierung auch von der Prolongation. Üblich unterliegt ein Immobiliendarlehen der Zinsfestschreibung oder Zinsbindung. Die Dauer der Zinsfestschreibung kann je nach Kundenwunsch bzw. Bankenrichtlinie zwischen 1 und 30 Jahren variieren - erfahrungsgemäß wird eine Zinsfestschreibung von 10 bis 15 Jahren seitens der Eigenheimfinanzierer (Kreditnehmer) bevorzugt. Während dieses Zeitraums ist der Kreditnehmer an den vereinbarten Zinssatz gebunden. Da ein solches Darlehen jedoch in den seltensten Fällen nach Ablauf der Zinsbindung getilgt ist, bleiben einem Schuldner (Kreditnehmer) folgende Möglichkeiten:

Vor Ablauf der Zinsbindung

Steht vor Ablauf der Zinsbindung des Darlehens nicht genügend Eigenkapital zur Verfügung um das Darlehen vollständig abzulösen, ist eine Anschlussfinanzierung unumgänglich. Dies kann entweder bereits Monate oder Jahre vor dem Ende der Zinsfestschreibung über ein Forward-Darlehen erfolgen. Mit Hilfe eines Forward-Darlehens können sich Darlehensnehmer bereits heute einen Zinssatz für ein Darlehen in der Zukunft sichern. Dies kann dann sinnvoll sein, wenn der Darlehensnehmer von steigenden Bauzinsen ausgeht. Diese Darlehensform wird genutzt, wenn die Zinsbindung des bestehenden Darlehens erst in 12 bis 60 Monaten ausläuft, das aktuelle Zinsniveau jedoch schon heute gesichert werden soll.

Nach Ablauf der Zinsbindung

Vorausgesetzt es steht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung, kann der Schuldner das Hypothekendarlehen vollständig ablösen. Steht nicht genügend Eigenkapital zur Verfügung, ist die verbleibende Restschuld zu einer neuen Zinskonditionen samt Zinsfestschreibung zu finanzieren.

Bankenwahl

Sollte die verbleibende Restschuld weiterhin finanziert werden, bleibt dem Kunden die Wahl zwischen einer Anschlussfinanzierung bei dem bisherigen Kreditinstitut bzw. einem neuen Kreditinstitut.

Die bisherige Bank ist rechtlich nicht verpflichtet, dem Kunden eine Anschlussfinanzierung anzubieten. Insbesondere, wenn die Bonität des Kunden sich verschlechtert hat, kommt es vor, dass die Bank auf einer Rückzahlung oder Ablösung durch eine andere Bank besteht. Mit dem Risikobegrenzungsgesetz wurde 2008 die Verpflichtung für die Bank eingeführt, den Kunden 3 Monate vor Kreditablauf darüber zu informieren, ob die Bank eine Anschlussfinanzierung anbieten will.

Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank

Ein Großteil der bekannten Kreditinstitute bietet ihren Bestandskunden im Zuge einer Anschlussfinanzierung immer wieder identische Konditionen an. Da eine simple Verlängerung eines bestehenden Darlehensvertrages jedoch keinen enormen Zeitrahmen oder auch Unmengen an Manpower verschlingt, sprich erheblich weniger Aufwand betrieben werden muss, sind identische Darlehenskonditionen unter den gegebenen Umständen nicht nachvollziehbar. Auch ein eventuell festgesetzter Risikozinsaufschlag seitens des finanzierenden Kreditinstitutes, sollte sofern vorhanden, neu ausgehandelt oder gestrichen werden. Obwohl ein solcher Zuschlag zwischenzeitlich womöglich schon nicht mehr gerechtfertigt ist, werden diese Risikozinsaufschläge oftmals kommentarlos auf eine Anschlussfinanzierung übertragen.

Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank

Vergleichsangebote zweier oder mehrerer Anbieter verschaffen einen hilfreichen Überblick und zahlen sich meist in barer Münze aus. Speziell Onlinebanken bieten erfahrungsgemäß einen besseren Zinssatz. Ausschlaggebend hierfür sind wohl die geringeren laufenden Kosten der Kreditinstitute - speziell im Bereich der Lohn- und Gehaltszahlungen. Da das Einholen und Vergleichen der Angebote einen nicht unerheblichen Zeitfaktor birgt, gilt es zu überlegen, eventuell einen freien Makler zu beauftragen. Freie Makler zeichnen sich durch Ihre Unabhängigkeit gegenüber den unzähligen Kreditinstituten aus.

Wahl der optimalen Anschlussfinanzierung

Für die Wahl einer optimalen Anschlussfinanzierung ist letztendlich nicht nur ein günstigerer Zinssatz ausschlaggebend. Auch der erneute Zeitrahmen der Zinsbindung, der Tilgungssatz und die Flexibilität des neuen Darlehens sollten in die eigenen Planungen einbezogen werden. Speziell bei der Flexibilität des Darlehens sollte auf Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit der Tilgungsvariation während der Laufzeit geachtet werden.

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